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律师信息
  • 姓名 : 陈国华
  • 职务 : 主任律师
  • 手机 : 136-0294-4806
  • 证号 : 14418199711695419
  • 机构 : 广东御福律师事务所
陈国华

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买受人买的房屋被征收,能否享受拆迁协议中出卖人的权利?
作者:陈国华来源:找法网日期:2021-04-03

连州市陈某某自2013年7月起租住康某某的房屋几年后,未签订过书面租赁合同,2018年7月双方口头协定,陈某某分三次交清购房款23万元,期间隐瞒了其拆迁办签订了以房换房的拆迁补偿协议,因此,陈某某交清购房款后,催促康某某过户,但是,其一直以各种理由不配合过户,反而,在2020年1月委托律师寄送律师函,告知陈某某,称双方原属不定期房屋租赁关系,康某某有权随时解除合同,定于2020年2月15日解除与陈某某的租赁关系。随后,康某某将陈某某诉至连州市法院,请求将解除双方租赁合同。陈某某提起反诉,要求确认双方成立买卖合同关系,并将《房屋征收补偿协议书》中的康某某的权利义务由陈某某享有或者承担。法院审理期间,康某某坚称陈某某租赁案涉房屋没有确定租赁期,其交付的23万元是分次交付的租金,不是购房款,双方没有签订购房合同,但是,案经一审、二审审判,驳回了康某某的全部诉讼请求。法院认定双方未签订书面买卖合同,但是不影响买卖合同的成立,陈某某交付的是23万元是购房款不是租金,其原对价的房屋因政府征收而灭失,但是,拆迁补偿协议书中被置换给康某某的房屋,应当视为陈某某的购房款的对价,遂支持了陈某某诉讼请求。

民法理论要点:

1、对于案涉23万元,是租金还是购房款,可以依据日常经验判断,本案显然为购房款。双方对于涉案事实有争议的,没有直接证据证明的情况下,法院可以依据日常经验或中生活常识来判断推定;

2、合同的形式,既有书面的也有口头的等形式,最高法院认为:只要双方主体确定,标的物确定,价款即使不能确定,也不影响合同关系的成立。本案即为这样情况,主体确定,案涉房屋即购买的标的物确定,即被拆除的房屋,对于房屋价款等合同要素是可以根据其他证据确定的。

3、合同对价及其转换理论。原合同中购房款的对价即案涉房屋,因政府征收而转换为新的安置房屋及其其他补偿权益(如本案的补偿差价、奖励、搬迁费等),即使原买卖合同的标的物因被征收而灭失,但是已置换为新的房屋标的及其附随利益的,陈某某既可以选择解除合同而要求康某某予以赔偿损失(退还购房款及其损失),也可以请求要求享有或者承担就该房屋签订的拆迁补偿协议中康某某的权利义务。这在民法上可以作为陈某某购房款对价转换。清远市中级法院正是基于合同对价理论判决陈某某取得康康在拆迁补偿合同中的案涉房屋的权利义务,这是继续履行买卖房屋合同中陈某某的权利的方式,符合《合同法》第六十条关于全面履行合同的规定(见清远市中级人民法院(2020)粤18民终3596号,主审大法官李奕东)。





















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陈国华律师
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